Vakantiewoning kopen voor de verhuur: in Nederland of Spanje?

Vakantiewoning kopen voor de verhuur: Nederland of Spanje?

Droom je van het kopen van een vakantiewoning om te verhuren, maar twijfel je tussen Nederland en het zonnige Spanje? Beide landen hebben hun charme, maar ik adviseer eigenlijk altijd om te starten in Nederland en eventueel later door te groeien naar een huis in Spanje. Zo hebben wij het ook gedaan, en dat is ons erg goed bevallen.

Hoger rendement in Nederland dan in Spanje

Wij hebben zelf meerdere vakantiewoningen in Nederland en één in Spanje. Het Spaanse huis hebben we kunnen kopen dankzij de overwaarde van één van onze Nederlandse vakantiewoningen. Een mooi voorbeeld van hoe slim investeren in Nederland ruimte kan creëren voor een nieuwe droom. We zijn ontzettend blij met het huis in Spanje.

Toch merken we in de praktijk dat het rendement in Nederland aanzienlijk hoger ligt. De verhuur is stabieler, de regelgeving duidelijker en de woningen halen een hogere bezettingsgraad. Een van onze vakantiehuizen in Nederland doet bijvoorbeeld al 3 jaar op rij een bezetting van 100%. In Spanje is dat anders: daar zijn seizoenen, regels én belastingen bepalender, wat het rendement minder voorspelbaar maakt. Laten we kijken naar de uitdagingen in Spanje.

1. Taal- en cultuurbarrières in het verhuurproces

Als je een vakantiewoning in Nederland gaat verhuren dan regel je alles in je eigen taal. Van het communiceren met de notaris tot het inschakelen van een schoonmaker: het is eenvoudig en duidelijk. Je kent de instanties en globale gang van zaken in Nederland. En heb je hulp nodig? Dan krijg je iemand aan de telefoon die jouw eigen taal spreekt. In Spanje heb je natuurlijk te maken met een andere taal. Een koopovereenkomst kan in het Nederlands soms al ingewikkeld zijn, in het Spaans wordt het wel heel lastig te volgen. Verder zijn er natuurlijk ook andere culturele gewoontes in Spanje. De Spaanse “mañana mañana” instelling is niet handig als een huis op tijd gepoetst moet worden. En dan is er nog de complexe regelgeving in Spanje. Denk aan lokale vergunningen en belastingregels.

2. Steeds strenger regels in Spanje

Daar komt bij dat Spanje steeds strengere regels invoert voor vakantieverhuurders. Vooral in grote steden wordt toerisme geweerd. In Barcelona bijvoorbeeld, worden vergunningen van 10.000 vakantiehuizen ingetrokken die vanaf 2028 niet meer verhuurd mogen worden. Dat is flink balen, als je net met die insteek een appartement daar hebt gekocht. In Valencia wordt de mogelijkheid bekeken om sleutelkastjes te verbieden, waardoor gasten niet meer contactloos zouden kunnen inchecken. Dat neemt een hoop van je vrijheid weg. Ook in andere steden en regio’s worden steeds vaker beperkingen opgelegd en komen er strengere voorwaarden rondom vergunningen. Dit maakt de toekomst van verhuur in Spanje onvoorspelbaar. Er vinden momenteel veel veranderingen plaats dus het is nog maar de vraag wat er allemaal nog gaat komen.

3. Nederland is het hele jaar door populair

Nederland is een aantrekkelijke bestemming voor binnenlandse en buitenlandse toeristen, het hele jaar door. Nederlanders gaan graag op vakantie in hun eigen land en ook de Belgen en Duitsers bezoeken ons graag. De combinatie van stranden, bossige natuurgebieden en bruisende steden zorgt ervoor dat er vraag is naar vakantiewoningen in alle seizoenen.

In Spanje is de verhuur vaak afhankelijk van het zomerseizoen. Tijdens de warme maanden kun je een goede bezetting hebben en hele hoge weekprijzen vragen, maar buiten het seizoen kan de vraag flink teruglopen en dalen de weekprijzen enorm. Je ziet vaker dat er in het laagseizoen in Spanje per maand verhuurd wordt, en dan kan je veel minder vragen dan wanneer je losse weken verkoopt. In Nederland is het over het algemeen makkelijker om het hele jaar door een hoge bezettingsgraad te behalen met korte verblijven. Een huisje in het bos is bijvoorbeeld juist heel knus in de winter. Wij verdienen met onze vakantiewoningen in het bos nog gewoon €1.000 per week in het laagseizoen.

4. Belastingregels waar we in Nederland bang voor zijn, zijn in Spanje al aan de orde

Veel mensen in Nederland maken zich zorgen over mogelijke strengere belastingregels in de toekomst rondom vakantiewoningen. En wijken daarom uit naar het buitenland. Maar waar we in Nederland nog bang voor zijn, is in Spanje al gaande.

Daar betaal je als eigenaar van een vakantiewoning al 19% inkomstenbelasting over je verhuuropbrengsten. In Nederland hoef je (nog) geen inkomstenbelasting over je verhuuropbrengsten te betalen. Dus we kunnen in ons kikkerlandje nog een aantal jaar genieten van maximale rendementen. Verder betaal je in Spanje ook belasting over de overwaarde bij verkoop van je vakantiewoning (de zogeheten capital gains tax).
Voor buitenlanders kan dit oplopen tot 19% van de winst die je maakt bij verkoop. Dat betekent dat je in Spanje een flink deel van je verkoopwinst moet afdragen aan de fiscus, iets waar veel investeerders zich vooraf niet van bewust zijn. In Nederland betalen we (nog) geen belasting over overwaarde bij verkoop.

5. Flexibiliteit voor eigen gebruik

Een vakantiewoning in Nederland biedt jou de flexibiliteit om er zelf regelmatig van te genieten. Omdat het dichtbij is, kun je spontaan een weekendje weg plannen (als je het niet verhuurd hebt aan gasten uiteraard), zonder veel geregel. Je springt zo de auto in op weg naar jouw vakantieplek.

Het grote voordeel van het hebben van een huis in Spanje is natuurlijk dat je een heerlijke plek hebt waar je naartoe kan als je toe bent aan zon. Wel is het bezoeken van de woning een grotere logistieke uitdaging die ook meer kosten met zich meebrengt. Je moet rekening houden met (kosten van) vliegtickets, beschikbare plekken in het vliegtuig, vliegschema’s en reistijd. Dit maakt een woning in Spanje wat minder toegankelijk voor spontane, korte bezoekjes. Wij vinden het ook heerlijk om in de winter naar ons huis in Spanje te gaan. Maar de jaarlijkse autorit kost ons wel véél benzine.

Mijn advies: begin in Nederland en groei daarna door naar Spanje

Mijn advies is om lekker in Nederland te beginnen. Je gaat al een grote nieuwe stap zetten: een vakantiehuis kopen en verhuren. Je hebt al veel nieuwe dingen te ontdekken en te regelen. Als dat ook nog allemaal in een ander land met een andere taal en cultuur gedaan wordt, is het wel héél veel tegelijk allemaal wat nieuw is. Wij zijn zelf ook begonnen met vakantiehuizen in Nederland. Op één van onze Nederlandse vakantiewoningen hebben we de overwaarde opgenomen om het huis in Spanje te kopen. Zo zie je dat beginnen in Nederland ook een opstapje kan zijn naar jouw buitenlandse droom.