De afgelopen tijd krijg ik regelmatig vragen over de mogelijke veranderingen in het box 3-stelsel. Veel mensen vragen zich af: is het nog wel interessant om een vakantiewoning in Nederland te kopen voor de verhuur? Het korte antwoord: ja, ik vind van wel. Maar eerst is het belangrijk om een veelvoorkomend misverstand uit de wereld te helpen.
De nieuwe plannen komen niet bovenop het huidige systeem
Wat ik vaak hoor is dat mensen denken dat de nieuwe plannen, die naar verwachting in zouden gaan vanaf 2028, bovenop het huidige box 3-stelsel komen. Alsof je straks én het huidige systeem hebt, én extra belasting op verhuur en waardestijging. Dat klopt niet.
De plannen waarover gesproken wordt, zouden het huidige box 3-stelsel volledig vervangen. Het idee is dat we van het systeem met fictieve rendementen naar een systeem gaan waarin het werkelijke rendement wordt belast.
Met andere woorden: het oude systeem verdwijnt dan en er komt een nieuw systeem voor in de plaats.
Wat betekenen de nieuwe plannen voor vakantieverhuur?
Voor recreatiewoningen die je verhuurt, wordt er in de plannen vooral gesproken over twee dingen: belasting op de winst uit verhuur en belasting op de waardestijging bij verkoop. Laten we hier naar kijken.
Als eerste kijken we naar de belasting op winst uit verhuur. Op dit moment is de winst uit vakantieverhuur in box 3 niet belast met inkomstenbelasting. In de nieuwe plannen wordt er gesproken over het belasten van die winst met ongeveer 36%. Daarbij wordt er ook uitgegaan van een heffingsvrije voet van €1.800 per persoon op het rendement.
Stel dat een vakantiewoning €18.000 aan verhuurwinst per jaar oplevert. Dan wordt eerst de vrijstelling van €1.800 toegepast. Van die €18.000 blijft er dan €16.200 over waar belasting over berekend wordt. Als daar 36% belasting over betaald moet worden, blijft er ongeveer €10.368 aan netto winst per jaar over.
Als tweede wordt er gesproken over belasting op de waardestijging op het moment van verkopen van de vakantiewoning. Stel dat je een vakantiewoning hebt gekocht voor €125.000 en je verkoopt hem twintig jaar later voor €275.000. Dan is de waardestijging €150.000. Als daar 36% belasting over betaald moet worden, betaal je €54.000 aan belasting. Je houdt dan nog €96.000 aan netto winst over op de waardestijging.
Nog steeds mooie rendementen mogelijk
Natuurlijk zou ik het persoonlijk ook jammer vinden als deze plannen ingevoerd worden. Minder belasting betalen is altijd fijner. Maar als je er objectief naar kijkt, zonder het te vergelijken met hoe het nu is, dan kunnen de rendementen nog steeds erg interessant zijn. De bedragen uit de voorbeelden van hierboven zullen voor veel mensen nog steeds hartstikke welkom zijn.
Laat ik er ook een eigen voorbeeld uit de praktijk bij pakken. Ons best draaiende vakantiehuis levert ongeveer €25.000 winst per jaar op. Het werk dat we eraan hebben komt gemiddeld neer op ongeveer één uur per week.
Zelfs als daar straks belasting over betaald moet worden en er ongeveer €16.648 netto per jaar overblijft, is dat voor gemiddeld één uur werk per week nog steeds een heel mooi resultaat.
Ook waardestijging kan interessant blijven
Een ander voorbeeld uit onze eigen portefeuille is één van onze houten vakantiehuizen. Die kochten we een paar jaar terug voor ongeveer €60.000. Op dit moment zouden we die, kijkend naar de recente verkoopprijzen van omliggende vakantiehuizen, kunnen verkopen voor ongeveer €220.000. Dat betekent een overwaarde van ongeveer €160.000.
Wij verkopen hem nog lang niet, omdat deze woning goed te verhuren is met mooie verhuurwinst, en omdat ik verwacht dat de waarde nog veel verder gaat stijgen. Maar stel dat we hem wél zouden verkopen en we zouden na belasting 64% van die overwaarde overhouden. Dan blijft er alsnog ongeveer €102.400 over.
Je snapt dat dat een bedrag is waar ik alsnog hartstikke blij mee ben.
64% overhouden is nog altijd beter dan 0%
Als je het in perspectief zet, wordt het eigenlijk vrij simpel.
64% van een mooie investering overhouden is nog altijd beter dan 0% rendement omdat je niets met je geld doet. Of de ongeveer 1% rente die je momenteel op een spaarrekening krijgt.
Daarom kan een goed draaiende vakantiewoning, zelfs met belasting, nog steeds een interessante investering zijn.
Spreiden blijft belangrijk
Het is ook goed om te beseffen dat niet alleen recreatiewoningen onder een nieuw box 3-stelsel vallen. Ook beleggingen zoals aandelen en crypto worden geraakt door de plannen. En als je naar de voorstellen kijkt, zien die er ook niet bepaald gunstig uit.
Daarom ben ik persoonlijk een groot voorstander van spreiden.
De winst die ik verdien met vakantieverhuur investeer ik bijvoorbeeld weer verder in andere vormen van vermogen, zoals aandelen, crypto en goud. Op die manier kan de ene investering de andere versterken. De verhuur zorgt voor een stabiele cashflow en dat geld kan vervolgens weer geïnvesteerd worden in andere beleggingen die op de lange termijn kunnen groeien.
Deze plannen zijn nog niet definitief
Tot slot is het belangrijk om te beseffen dat deze plannen nog niet definitief zijn. Er kan nog van alles gebeuren.
De invoering kan opnieuw uitgesteld worden, zoals eerder al gebeurd is. De voorwaarden of percentages kunnen nog veranderen. Het is ook niet onmogelijk dat plannen op het laatste moment worden aangepast of zelfs worden teruggedraaid. En het komt ook regelmatig voor dat regels na een paar jaar weer worden gewijzigd.
Angst staat niet op mijn agenda
Tot er echt 100% duidelijkheid is, ga ik persoonlijk geen grote aanpassingen doen. Ik voel op dit moment geen angst en zie ook geen reden om onze vakantiewoningen te verkopen. In de tussentijd geniet ik van het gunstige belastingstelsel waar we nog in zitten en haal ik daar het maximale voordeel uit.
Mocht het nieuwe stelsel er in deze of een soortgelijke vorm uiteindelijk toch komen, dan kijk ik simpelweg naar de regels en voorwaarden die er op dat moment liggen. Samen met mijn fiscalist zoek ik dan naar de manier die belastingtechnisch het slimst en meest voordelig is. Om zo binnen het systeem dat ons gegeven wordt toch de meest voordelige weg te vinden.
En alles wat ik daarin leer, deel ik natuurlijk weer met de deelnemers van De Vakantieverhuurcursus.
Alles wat je moet weten in één uur live door mij uitgelegd (gratis!)
Ik kan me voorstellen dat er veel op je afkomt tijdens je onderzoek naar het verhuren van een vakantiewoning in Nederland. En dat je veel vragen hebt. Daarom geef ik 1x per maand een gratis live online masterclass waarin ik in één uurtje alle belangrijke informatie met je deel.
Ik ben Jennie en vakantieverhuur is helemaal mijn ding! Ik kan je alles vertellen over het aankopen en succesvol verhuren van een vakantiewoning in Nederland. Kijk gerust rond op de website en neem contact met me op als je vragen hebt.
