Ik merk het keer op keer: veel mensen die dromen van een vakantiewoning voor de verhuur, denken meteen aan het buitenland. Een huis in Spanje, Zweden of Italië klinkt misschien aantrekkelijk, maar als je je eerste stappen zet in de wereld van vakantieverhuur is het niet altijd de slimste keuze. Nederland biedt namelijk geweldige kansen. En die worden nog vaak onderschat.
Een vakantiewoning kopen is al een grote stap
Een vakantiewoning kopen is spannend en nieuw. Je gaat investeren en iets opbouwen wat hopelijk jarenlang rendement oplevert. Als je dat óók nog doet in een land met een andere taal, andere gewoontes en andere instanties dan je gewend bent, komen er wel heel veel nieuwe dingen in één keer op je af.
Een koopcontract in het Nederlands kan al ingewikkeld genoeg zijn. Laat staan als je er eentje in het Spaans onder je neus geschoven krijgt. Daar komt bij: in veel landen gaat alles wat trager (“mañana, mañana” in Spanje bijvoorbeeld), zijn er andere belastingregels en is de communicatie met lokale instanties vaak lastiger als buitenlander. Het vergt gewoon meer van je tijd en energie vanwege het extra uitzoekwerk. En vergeet daarnaast ook de afstand niet. Als je wil klussen aan je vakantiewoning of eens in de zoveel tijd op en neer wil om te checken hoe alles erbij staat en of de schoonmaak nog wel goed gedaan wordt, dan is dat wat lastiger met een huis in het buitenland. Ook de kosten voor vliegtickets of lange autoreizen kunnen daarbij aantikken.
De belastingzaken waar we in Nederland bang voor zijn, zijn vaak in het buitenland al aan de orde
Een veelgehoorde reden waarom mensen meteen naar het buitenland kijken, is dat ons belastingstelsel in Nederland in de toekomst gaat veranderen. In het huidige belastingstelsel betaal je geen inkomstenbelasting over je verhuuropbrengsten (mits je zoveel mogelijk van de verhuur uitbesteedt en automatiseert zoals je leert in De Vakantieverhuurcursus) en hoef je bij verkoop van je vakantiewoning geen belasting te betalen over de overwaarde. Vanaf 2028 (maar wellicht later) betaal je mogelijk wél belasting over je verhuuropbrengsten en over de overwaarde bij verkoop. Of dat doorgaat en hoe dat er dan concreet uit gaat zien is nog niet duidelijk.
Maar is het nu écht zo erg als dit doorgaat? Wij draaien met één van onze vakantiewoningen €25.000 winst per jaar uit de verhuur, met maar ongeveer één uur werk per week. En dat is echt winst dus, geen omzet. Als daar straks belasting over betaald moet worden is dat natuurlijk jammer, maar de winst blijft alsnog zeer interessant. Het is nu een extra inkomen van omgerekend €2.083 per maand voor ons vanuit dat ene huis. Als dat bedrag lager wordt dan zijn wij daar nog steeds ontzettend blij mee. Een ander vakantiehuis van ons heeft inmiddels €160.000 aan overwaarde. En ook daarvoor geldt: natuurlijk is het jammer als daar in de toekomst bij verkoop belasting over betaald moet worden, maar zelfs dan blijft er nog meer dan een ton winst over die we in eigen zak kunnen steken. Mij hoor je niet klagen.
En bovendien: in veel landen waar mensen nu naartoe willen, gelden deze belastingregels al lang.
- In Spanje betaal je al 19% belasting over de overwaarde bij verkoop van je vakantiehuis. In België ook: daar betaal je 16,5% wanneer je je vakantiehuis binnen 5 jaar weer verkoopt. In Indonesië (Bali) betaal je sowieso 2,5% belasting bij verkoop, ongeacht of er overwaarde is of niet.
- In Italië, Portugal en Bali betaal je al inkomstenbelasting over je verhuuropbrengsten.
Met andere woorden: wat wij in Nederland (misschien) over een paar jaar krijgen, is in het buitenland vaak al de realiteit.
Elk land heeft z’n voor- en nadelen
Waar het op neerkomt is dat ieder land z’n voor- en nadelen kent. In Zweden kun je bijvoorbeeld nog een vakantiehuis kopen voor €50.000. Dat klinkt fantastisch, tot je ziet dat het huis drie tot vijf uur rijden is van de dichtstbijzijnde luchthaven. Krijg je dat makkelijk volgeboekt? Dat is nog maar de vraag. Ook bij onze buren in België is de aanschafprijs van een vakantiewoning wat lager dan in Nederland. Maar daar staat weer tegenover dat België veel strengere verhuurregels kent dan in Nederland, een hogere overdrachtsbelasting rekent en een complex belastingstelsel heeft. Spanje is natuurlijk aantrekkelijk vanwege de zon, maar daar is de overheid actief bezig met toerisme weren in grote steden en is het lastig om jaarrond te verhuren. In het hoogseizoen kan je daar bizar hoge weekprijzen vragen, maar in het laagseizoen keldert die prijs weer flink naar beneden. Mede daardoor zien wij dat het rendement van ons huis in Spanje lager is dan die van onze vakantiewoningen in Nederland.
Beginnen op bekend terrein en daarna doorgroeien
Ik snap heel goed dat een huis in het buitenland enorm aantrekkelijk klinkt. Wij hebben zelf ook een woning in Spanje, en daar genieten we volop van. Maar weet je hoe we die konden kopen? Door de overwaarde van een van onze Nederlandse vakantiehuizen op te nemen. Dat Nederlandse huis was dus onze opstap naar grotere plannen.
Dus mijn advies is: begin lekker in Nederland. Leer hoe vakantieverhuur werkt, bouw ervaring en vermogen op, en kijk daarna naar je volgende stap. Want dat huis onder de Spaanse zon komt er vanzelf, maar dan met een stuk meer rust en zekerheid omdat niet álles in het proces meer nieuw voor je is.
Ik ben Jennie en vakantieverhuur is helemaal mijn ding! Ik kan je alles vertellen over het aankopen en succesvol verhuren van een vakantiewoning in Nederland. Kijk gerust rond op de website en neem contact met me op als je vragen hebt.
